Servizi per chi vende o vuole dare in affitto una casa

L’agenzia, in nome e per conto del proprietario (o venditore o locatore), spesso utilizzando un contratto o incarico scritto, si occupa di proporre l’immobile alla propria clientela, pubblicizzarlo attraverso i canali più opportuni (stampa, web, vetrina) e organizzare le visite presso l’immobile stesso, concordando giorni e orari con il proprietario o, in caso di consegna delle chiavi, a propria totale discrezione. 

Al proprietario l’agenzia offre assistenza lungo tutta la fase commerciale e della trattativa

- ritirare una proposta scritta con caparra da parte del cliente interessato ad acquistare o a locare l’immobile e fornire al proprietario le informazioni che gli servono per valutare se accettare la proposta (per esempio in caso di affitto il proprietario può chiedere che lavoro fa il possibile inquilino, che tipo di contratto di lavoro ha, quale è il suo reddito, come è formata la sua famiglia, se ci sono animali, quante persone occuperanno la casa, eccetera)

- far conoscere all’acquirente o locatario l’eventuale accettazione della proposta

- procedere con la stesura e sottoscrizione (da parte sia del proprietario sia dell’acquirente/inquilino) di un contratto di locazione o di un preliminare di compravendita; il “contratto preliminare di compravendita” o “compromesso”, è l’atto con cui l’acquirente e il venditore della casa si mettono d’accordo e si obbligano – ovvero in seguito hanno degli obblighi giuridici se non lo rispettano – a concludere in seguito il contratto di vendita vero e proprio, ovvero il rogito notarile

- alla sottoscrizione del contratto di locazione o del preliminare l’agente avrà diritto al pagamento della provvigione.

In genere le agenzie, per offrire un servizio più completo, si occupano anche della fase seguente, ovvero delle pratiche burocratiche (per esempio legate all’ottenimento di un mutuo) e di accompagnare il venditore anche dal notaio, dove la vendita viene conclusa ufficialmente; in caso di locazione l’agenzia spesso si occupa anche della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate competente e della consegna del modulo di cessione di fabbricato presso la questura o comune competente (documento previsto dalla legge antimafia).  

L’agenzia accompagna il cliente acquirente o locatario a visitare gli immobili che si avvicinano ai suoi gusti e/o possibilità economiche, concordando giorni e orari. Inoltre, a volte parallelamente alla ricerca dell’immobile, a volte in seguito, “aiuta” il cliente a ottenere un mutuo, raccogliendo la documentazione necessaria e consegnando la pratica alla banca o a società finanziarie.

Una volta individuato “l’immobile giusto”, l’agenzia assiste il cliente nella sottoscrizione di una proposta scritta e si occupa di farla accettare al proprietario (sempre per iscritto). La proposta di acquisto può essere vincolata all’ottenimento di un mutuo (o un altro tipo di finanziamento), in modo che chi sottoscrive la proposta avrà un ragionevole lasso di tempo – indicato per iscritto nella proposta – per reperire un mutuo presso un istituto bancario o tramite una società specializzata. In caso l’acquirente non riesca a ottenere il mutuo, la proposta decade, non ha più validità, e il cliente è libero e non ha più obblighi.

In seguito (se è stato sciolto il “vincolo” del finanziamento, ovvero se il cliente acquirente è nelle condizioni di acquistare perché ha ottenuto il mutuo) l’agenzia si occupa della stesura e sottoscrizione – da parte del proprietario e del compratore dell’immobile – di un preliminare di compravendita o di un contratto di locazione, alla sottoscrizione del quale, che sia per una vendita o per una locazione, l’agente avrà diritto al pagamento della provvigione.

In seguito in genere (ma non è obbligatorio) le agenzie si occupano anche della fase seguente, ovvero delle pratiche burocratiche e di accompagnare il compratore anche dal notaio, dove la vendita viene conclusa ufficialmente, e in caso di locazione della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate competente e della consegna del modulo di cessione di fabbricato presso la questura o comune competente (documento previsto dalla legge antimafia).

In caso di locazione, talvolta l’agenzia può essere incaricata di riscuotere mensilmente l’affitto; in questo caso è bene accertarsi di ricevere il contratto di locazione debitamente registrato, perché potremmo trovarci di fronte a un contratto “in nero”.

Costi e compensi delle Agenzie Immobiliari

Il mediatore ha diritto alla mediazione da entrambe le parti; in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, le stesse sono determinate dal giudice secondo equità (art. 1754 del Codice Civile). Ciò significa che in genere il costo per il venditore/locatore deve essere uguale a quello sostenuto dall’acquirente/locatario.

Per le locazioni in genere l’agenzia richiede una mensilità da entrambe le parti (una dal locatore e una dal locatario) oppure il 10% del canone di locazione annuo (per esempio, per un affitto di 400 euro mensili, cioè 4800 annuali, l’agenzia chiede al proprietario 480 euro più Iva e all’inquilino lo stesso, 480 euro più Iva).

Per le vendite la percentuale richiesta a ognuno dei due attori (venditore e acquirente) può variare dal 2 al 4% a seconda dell’agenzia; a questo proposito, nel caso l’agente immobiliare non si comporti trasparentemente, è bene chiederglielo quando si entra per la prima volta in contatto con lui.

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